Lange Zeit war es für Investoren und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern wie großflächigen Gewerbeimmobilien äußerst umständlich, selbst erzeugten Strom aus Photovoltaik-Anlagen oder solchen, die nach dem KWK-Prinzip Wärme und Strom erzeugen, an Mieter zu verkaufen.

Die Ausnutzung von Spielräumen, die entsprechende Gesetzesgrundlagen im Energie­wirtschaftsgesetz (EnWG), KWK-Gesetz (KWKG) und Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) ließen, erfordert oftmals einen hohen ideellen wie wirtschaftlichen Aufwand – und speziellen, meist teuer zu erwerbenden Sachverstand von außen. Zudem blieb eine hohe technische Hürde, die Vielen die Freude an wirtschaft­lichen wie ökologisch sinnvollen Lösungen zur Strom-Eigenversorgung schon früh verbaute: die "galvanische Trennung".

Michael Huber, Geschäftsführer der energiekonzept Ortenau GmbH im badischen Lautenbach, hat nach vielen Berufsjahren in der Immobilienabteilung der Edeka Südwest mit seinem eigenen Büro ein vollumfängliches Contracting-Modell entwickelt, das sowohl Investoren und Immobilienbesitzern als auch Mietparteien ausschließlich Vorteile vermittelt.

Bei der technischen wie auch kaufmännischen Lösungsgestaltung greift Huber auf den Ansatz des sogenannten virtuellen Messpunktes zurück. Realisiert haben er und Planer Lothar Thelen (Ing.-Büro Alfred Renner, Kehl) dieses Vorhaben bereits bei einem Neubauprojekt in Kehl, vis-à-vis der Europa-Hauptstadt Straßburg, welches im Folgenden näher vorge-stellt wird.

Im Zentrum Kehls stand das großflächige ehemalige Areal der Deutschen Post zum Erwerb. Das Brüderpaar Riel, das gemeinsam seit vielen Jahren auch mehrgeschossige Immobilien für Private und Gewerbetreibende baut und über eine eigene Hausverwaltung verwaltet, griff zu.

Entwickelt und realisiert wurde ein auf drei Gebäuden fußendes Ensemble über Eck, vollständig unterkellert mit einer Tiefgarage und Räumlichkeiten zur Unterbringung der Gebäudetechnik. Die Mischung aus zehn Gewerbe- und Büroflächen sowie privat genutztem Wohnraum zog frühzeitig Pächter und bislang 58 Mietparteien an. So hat im Erdgeschoss der Gebäude-Stirnseite der Filialist einer regional agierenden Back- und Kaffeehauskette auf 330 m² Quartier bezogen. Eine Bankfiliale und ein Hörgerätegeschäft sind direkte Nachbarn. Darüber teilen sich im ersten Obergeschoss ein Ballettstudio mit 800 m², die Verwaltung des Riel’schen Fruchthandelsunternehmens sowie die Hausverwaltung die zur Verfügung stehende Fläche. Auf den Flächen darüber sind Arztpraxen, Anwaltskanzleien und Büros mit Blick auf die Fußgängerzone der Stadt entstanden. Ein Penthouse bildet den Gebäudeabschluss nach oben.

Wie heizen?

Für Planer Lothar Thelen stellte die Aus­arbeitung einer unter wirtschaftlichen, wie technisch realisierbaren und ökologischen Gesichtspunkten umzusetzenden energetischen Versorgung des Gebäudekomplexes, unter Berücksichtigung aller relevanter gesetzlicher Vorgaben einerseits und den anspruchsvollen Wünschen der Bauherren auf der anderen Seite, eine große Herausforderung dar.

"Wir haben natürlich mehrere Varianten und Kombinationen von Wärmeversorgungssystemen durchgespielt", erklärt Thelen. So hätte eine Verbrennung von Pellets zwar die Anforderungen des bundesweit für Neubauten gültigen Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) ebenso erfüllt wie die Kombination aus einem Gas-Brennwertkessel und Solarkollektoren.

Allein: "Mit Pellets zu heizen, ist dauerhaft nicht zuletzt durch die regelmäßig notwendigen Wartungen teuer. Außerdem haben wir hier die Frage nicht schlüssig beantworten können, woher wir den Platz für die Lagerung des Brennstoffes hätten nehmen sollen", gesteht Thelen. Neben allen logistischen Problemstellungen und einem nicht unerheblichen Aufwand an operativem Handling, waren fehlende ökonomische Anreize für die Bauherren der Grund, auf den Brennstoff Holz zu verzichten. "Wir haben in einem anderen Objekt bereits Erfahrungen mit einer Pellet betriebenen Heizanlage gemacht", berichtet Rolf Riel. "Da sind gegenüber einer modernen Ölheizung keine wirtschaftlichen Vorteile zu erzielen."

Bei der Kombination aus Gas-Brennwert und Solar standen Bauherren und Planer vor der Frage: Wohin mit der überschüssigen Wärme der Kollektoren?

"Zudem ist es im mehrgeschossigen Mehrfamilienhaus mit zusätzlichen Gewerbeeinheiten schwierig, die vom Gesetzgeber geforderten drei Prozent der beheizten Nutzfläche an Kollektorfläche auf das Dach, hier: auf die drei Dächer, zu bringen", erläutert Lothar Thelen.

Konkret wären in diesem Fall mehr als 200 m² Kollektorfläche vonnöten gewesen. Nicht zuletzt durch die gemachten Erfahrungen bei vergleichbaren Objekten, schlug der Planer dem Bauherren den Einsatz eigener Kleinkraftwerke vor. Hocheffiziente Blockheizkraftwerke (BHKW), die nach dem physikalischen Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) Wärme und Strom in einem Arbeitsprozess herstellen, gelten von Gesetzeswegen her als zulässige Ersatzmaßnahme, wenn sie denn mindestens die Hälfte des erforderlichen Gesamtbedarfes an thermischer Energie liefern.

Dies leisten zwei Mini-BHKW aus dem Hause SenerTec mit insgesamt mehr als 29 kW thermischer und 11 kW elektrischer Leistung. Auf einer Informationsveranstaltung über den Einsatz erneuerbarer Energien haben Joachim und Rolf Riel von den Vorteilen der KWK im Mehrfamilienhaus erfahren – und waren ob der dargestellten Chancen sehr angetan. "Die Bauherren waren schnell überzeugt, dass der Einsatz von KWK in Kombina­tion mit einem Gas-Brennwertkessel mit 215 kW Leistung und einem 5.000 Liter Pufferspeicher die für das mit Vollwärmeschutz versehene Gesamtobjekt optimalste Lösung ist", berichtet Planer Thelen. Auf Wunsch der Brüder Riel versorgt eine mit dem KWK-Strom betriebene Wärmepumpe die Büroflächen im ersten Stock des Hauptgebäudes über in die ­Decken gezogene Kassetten mit Wärme – in den Sommermonaten wird die elektrische Energie über Splitgeräte in Kälte gewandelt.

Contracting und Eigenstromvermarktung – Wohin mit dem Strom?

Bis hierher unterscheidet sich dieses Objekt nur geringfügig von vergleichbar anderen. Michael Huber übernimmt in einem Contracting die Investition in die beiden Kleinkraftwerke. Seine Unternehmung übernimmt die vollständige Finanzierung der Mini-BHKW, die nach der vereinbarten Vertragslaufzeit, in diesem Fall sind dies zehn Jahre, in das Eigentum des Immobilienbesitzers übergehen. Kosten für deren Instandhaltung und Betriebssicherheit fallen zu seinen Lasten. Parallel dazu vereinbaren beide Seiten einen Wärmeliefervertrag. Der Immobilienbesitzer erspart sich somit weitere Investitionskosten in einen wesentlichen Teil der Heizungsanlage. Für das Brüderpaar Riel heißt das in ihrem Fall konkret, dass sie durch den nicht mehr notwendigen Kauf einer thermischen Solaranlage zur Warmwasserbereitung und die Finanzierungsübernahme der BHKW durch die energiekonzept Ortenau GmbH rund 40.000 Euro Investitionskosten gespart haben.

Mit dem hohen administrativen Aufwand, der mit dem Betrieb eigener Kleinkraftwerke und dem Verkauf des selbst erzeugten Stroms an Mieter und Pächter verbunden ist, wollten Joachim und Rolf Riel allerdings nichts zu tun haben. "Dinge, von denen wir nicht genug verstehen, wollen wir grundsätzlich nicht in Eigenregie übernehmen", erklärt Joachim Riel. "Viel lieber überlassen wir derartiges einem Fachmann", ergänzt Bruder Rolf. Beiden gemein ist die Überlegung, alle für sie schwer zu kalkulierenden Risiken auszulagern: "Wir stellen mit der Immobilie eigentlich nur den Raum zur Ver­fügung. Der Rest ist Sache von Michael Huber."

In einem weiteren vom Dienstleister vorgeschlagenen und realisierten Modul übernimmt nämlich Michael Huber die Stromvermarktung in der Immobilie. Ziel: Er soll an die privaten und gewerblichen Mietparteien verkauft werden. Mitentscheidend für den Erfolg dieses Modells, so Huber, ist die Bereitschaft der Verbraucher, den von den BHKW erzeugten Strom auch zu nutzen, sprich: von ihm beziehen zu wollen. "Die Mietparteien sind natürlich in ihrer Entscheidung völlig frei", betont Huber. "Jeder kann, aber niemand muss mitmachen".

Als Appetitanreger fungieren neben allen ökologischen Vorteilen der unmittelbaren Nutzung der elektrischen Energie dort, wo sie auch entsteht, finanzielle Aspekte. "Grundsätzlich beziehen Mieter in diesem Objekt unseren Strom um einen Eurocent günstiger, verglichen mit dem günstigsten Tarif des örtlichen öffentlichen Versorgers", unterstreicht Huber. Mit den einzelnen Parteien, unabhängig ob Gewerbetreibende oder Privatpersonen, werden im Fall deren Zustimmung Einzelverträge über die jeweilige Stromlieferung geschlossen, in aller Regel mit Laufzeiten von ein bis zwei Jahren, was angesichts eines sich stetig bewegenden Strommarktes geboten scheint.

Als Betreiber eines Blockheizkraftwerkes mache es vor allem wirtschaftlich deutlich mehr Sinn, selbst erzeugten Strom in der Immobilie zu belassen, unabhängig von ihrer Größe, als ihn an den öffentlichen Versorger (EVU) zu verkaufen. "Der vom BHKW erzeugte Strom landet ja schon physikalisch meist gar nicht im Netz des Versorgers, oftmals einer Tochter, die als Netzbetreiber fungiert, sondern wird ohnehin direkt im Haus verbraucht", erklärt Huber. "Den Unterschied macht aus, dass das EVU den günstig erzeugten BHKW-Strom nun jedoch zu seinem Regeltarif, also zwischen 25 und 28 Eurocent pro Kilowattstunde, an die Bewohner im Haus verkauft."

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