Ein SHK-Betrieb, der in einem Auftrag über 900 Wohnungen in mehreren Bauabschnitten komplett als Generalübernehmer saniert, inklusive der Gewährleistung für alle Gewerke? Das dürfte es so in Deutschland noch nie gegeben haben. Die Käuffer & Co. Rhein-Neckar GmbH in Mannheim übernahm diese Herkules-Aufgabe - wie die Wohnungssanierungen optimal gelangen, zeigt unser Bericht.

Mannheim, Stadtteil Herzogenried: Bis zu 45 Jahre haben dort die Wohnhochhäuser mit durchschnittlich 13 Stockwerken der GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH auf dem Buckel. Wertvoller Wohnungsbestand in City-Lage, besonders für Mieter, die sich die allgemein üblichen hohen Mieten nicht leisten können.

Um die in die Jahre gekommene Haus- und Gebäudetechnik im Brunnengarten oder im Herzogenried auf den neusten Stand der Technik zu bringen, und um auch den stetig wachsenden Anforderungen an die Trinkwasserhygiene gerecht zu werden, entschloss sich die GBG in einem Masterplan bis 2021, umfassend alle Häuser zu sanieren. Vom Dach, über die Wohnungen bis hin zum Keller.

Was normalerweise automatisch eine Mieterhöhung zur Folge hätte, stellt sich hier anders dar. Die GBG sieht in den Wohnungssanierungen eine sinnvolle Investition in den Erhalt von wertvollem Baubestand, verbunden mit einer Wertsteigerung. Mit vielen positiven Aspekten für die Mieter. Die Miete wird nicht erhöht, zusätzlich wird während der Bauphase eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt. Oben drauf wird ihnen für zweieinhalb Monate die Miete erlassen. Und am Ende ziehen die Mieter zurück in eine generalsanierte Wohnung.

Planung und Musterräume

Die GBG und Käuffer arbeiten schon seit Jahrzehnten in Neubau und Modernisierung eng zusammen. Die von der Firma Käuffer gewonnene Ausschreibung sah die Auftragsvergabe als Generalübernehmer vor. Der Begriff Generalübernehmer kommt aus dem Bauwesen, wenn von Entwurfsplanung, Werk- und Tragwerkplanung, Bauantrag, den kompletten Bauleistungen bis zur Abrechnung und der schlüsselfertigen Übergabe alle Leistungen in einer Hand bei einer Bauunternehmung liegen, inklusive der Gewährleistung.

Nach ausführlichen Vorgesprächen über die Abwicklung des Auftrages entwickelte die TGA-Fachabteilung von Käuffer ein Konzept mit einem extrem stringenten, eng getakteten Ablaufplan und technisch ausgeklügelten Lösungen. Quasi ein Rundum-Sorglos-Paket in hoher technischer Güte und Ausführung.

Es beinhaltet unter anderem Wohnungsbegehungen im Vorfeld mit Mieterbefragungen und Umzugsplanung. Dies erfolgte in Zusammenarbeit mit dem Kundenservice-Center der GBG. Dazu kommen: Aufmaß der einzelnen Wohnungen, der Umzugsservice bis hin zur Abnahme der neuen sanierten Wohnungen durch die GBG und die Mieter.

Dazwischen: Ein enges Sanierungs-Zeitfenster von dreieinhalb Wochen, plus bei manchen Häusern drei Tage Puffer für zusätzliche bauliche Maßnahmen. Wichtigste Vorgabe: Die Anpassung der wasserführenden Gebäudetechnik an den aktuellen Stand der Technik. Diesen Maßnahmen liegen eine komplett neue Berechnung der Wärmebedarfe und die neue Dimensionierung der Heizungs- und Trinkwasserleitungen zu Grunde. Weiterhin definierte die Käuffer-Planungsabteilung die Größe der Heizkörper aufgrund der geänderten Systemtemperaturen neu.

Ebenfalls im Leistungsumfang: die getrennte Abluft der innenliegenden Bäder und Küchen sowie die Elektrik. Da es in den Wohnungen fünf unterschiedliche Badezimmertypen gibt, wurden in einem Testgebäude vier Musterbäder zur Grundbemusterung gebaut. So konnten sich die Mieter schon im Vorfeld ein Bild von ihrem neuen Bad machen.

Die größte Herausforderung ist: "Egal welche Zusatzarbeiten während der Bauphase anfallen, der ursprüngliche Fertigstellungstermin kann nicht verschoben werden!"

Organisation und Vorfertigung

Wichtigste Bausteine für einen schnellen Bauablauf sind der exakt durchgetaktete Sanierungsablauf und ein möglichst hoher Grad an Vorfertigung. Der Baufortschritt wird kontinuierlich überwacht und täglich weitergeführt und bei Bedarf – wenn auf Wunsch der GBG zusätzlich alle Küchen neu gefliest werden sollen – angepasst.

Zwei Mitarbeiter überwachen mit einem speziell von Käuffer entwickelten Programm die Arbeiten in der Gebäude- und Haustechnik. Die Ablaufplanung beinhaltet auch die Logistik. Die für die Sanierung benötigten Bauteile, wie die exakt auf Maß vorgefertigten Installationsregister – inklusive "Zubehör" wie verlorene Schalung für den Deckendurchbruch und Rohrleitungen – müssen, mit gut sichtbarer Zuordnung der Etage und Nummer der Wohnung, pünktlich angeliefert werden.

Das gilt auch für die auf Maß zugeschnittenen Gipskartonplatten oder die vom örtlichen Großhandel (Pfeiffer & May) vorkonfektionierten "Pakete" für die einzelnen Wohnungen. Sie enthalten die Ausstattungen (Keramik, Armaturen, Anschlussteile etc.) für die Badezimmer und andere Komponenten für die Gebäudetechnik. Von den vorgegebenen und pünktlichen Just-in-Time-Lieferungen ist im hohen Maß die Einhaltung des Zeitplans abhängig. Dazu ist der Grad der Vorfertigung fast nahezu ausgereizt. Neben vorgefertigten Trockenbau-Elementen für die Badezimmer kommen auch vorgefertigte E-Verteiler und E-Kabelführungen zum Einsatz.

Der Ablauf der Wohnungssanierungen im Detail

Saniert wird etagenweise von oben nach unten. Parallel wird im Keller und auf dem Dach gearbeitet. Im Folgenden die einzelnen Schritte im Zeitraffer, beispielhaft am Objekt "Am Schulgarten 2", ein Gebäude mit 43 Wohnungen (zwischen 50 bis 80 m²) und zwei Bädertypen (je nach Wunsch der Mieter mit Badewanne oder Dusche), dessen Sanierung Anfang Juni 2017 begann:

Nach Umzug der Mieter in ihre Ersatzwohnungen wurden als erstes die Aufzugsanlage und die Wohnungen mit Auslegeware und Staubwänden ausgekleidet, damit mit dem Entkernen der Sanitärzellen bis zum Rohbauzustand begonnen werden konnte.

Nächste Schritte:

• Vorbereiten der Anbindung an den alten Wohnungs-Heizungsbestand sowie Ausbau der alten E-Verteiler und Einbau von Trockenbau-Vorsatzschalen für die neuen Verteiler.

• Umklemmen der gesamten Wohnung von klassischer Nullung auf neuen Bestand mit FI.

• Neuverlegung der Kabel für die Küche, mit Einzelabsicherung der Leistungsgeräte, die meistens Unterputz im Beton liegen.

• Ausbau der Kabelwege in Trockenbaukoffern, die später tapeziert und gestrichen werden.

• Ausbau aller Küchenteile, die in der Wohnung geschützt vor Staub eingelagert werden.

• Weiter ging es mit dem Ausbau der alten Versorgungsschächte, die zwischen Bad und Küche oder Bad und Gäste-WC liegen.

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